Оставьте свои данные, и мы свяжемся с вами

Земельный участок оказался в зоне санитарной охраны источника питьевого водоснабжения: что делать собственнику?

Собственники земельных участков довольно часто сталкиваются с ситуацией, когда их участок попадает в зону санитарной охраны источника питьевого водоснабжения(далее – ЗСО). Проблема заключается в том, что такое обременение во многих случаях не находит отражения в ЕГРН и документах территориального планирования и собственник узнает об этом уже при предъявлении к нему иска об обязании использовать участок с ограничениями, установленными законодательством РФ, и о внесении соответствующих сведений в ЕГРН.

ЗСО не всегда устанавливается с соблюдением закона, который предусматривает довольно сложную процедуру.Орган государственной власти субъекта должен принятьрешение об установлении ЗСО (ч. 5 ст. 18 Федерального закона от 30.03.1999 №52 от 26.07.2019 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»), разработать проект ЗСО, где определяются границы зоны и составляющих ее поясов, план мероприятий по улучшению санитарного состояния территории ЗСО и предупреждению загрязнения источника, а также правила и режим хозяйственного использования территорий трех поясов ЗСО(п. 1.6 Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 14.03.2002 №10 «О введении в действие Санитарных правил и норм «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. СанПиН 2.1.4.1110-02» (далее – СанПиН 2.1.4.1110-02). Проект ЗСО утверждается органами исполнительной власти субъекта РФ, чему предшествует выдача санитарно-эпидемиологического заключения осоответствии его санитарным правилам.

Возражение о том, что не соблюден порядок установления ЗСО, как правило, не принимаются судом: отсутствие проекта ЗСО не освобождает лиц от соблюдения требований санитарных норм и правил (п. 1.17 СанПиН 2.1.4.1110-02).

В настоящее время сформировался общий тренд: наличиетакой зоны, предполагающей особые публично-правовые требования к осуществлению деятельности в ее границах, у объекта, в отношении которого должна быть установлена зона с особыми условиями использования по закону, презюмируется в силу самого существования этого объекта. ЗСО, в свою очередь, является зоной с особыми условиями использования, согласно п. 16 ст. 105 Земельного кодекса РФ. Эта тенденция отразилась и в судебной практике (например, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 7 ноября 2016 по делу №33-17054/2016).

Что может предпринять собственник земельного участка?

Первое. Если при продаже земельного участка продавец знал (например, получив заключение водоканала о том, что участок находится в ЗСО) и не сообщил о факте нахождения участка в ЗСО, можно потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, так как в данном случае наличие такого обременения земельного участка как ЗСО относится к категории качества товара. Также важно иметь в виду, что если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, то продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п. 2 ст. 469 ГК РФ). ЗСО налагают существенные ограничения на использование участка, особенно на осуществление строительства, рубку зеленых насаждений и, соответственно, значительно отражается на цене такого объекта.

Второе. Если участок подпадает полностью в ЗСО или его использование существенно ограничивается, то собственник вправе требовать выкупа земельного участка по рыночной цене (п. 7 ст. 107 Земельного кодекса РФ).

Третье. Существует возможность потребовать возмещения убытков (включая упущенную выгоду), причиненных установлением ЗСО, с органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на установление границ ЗСО в случае, если такая зона возникает в силу федерального закона (ст. 57.1 Земельного кодекса РФ).

Четвертое. Если только часть земельного участка попадает в ЗСО, можно провести межевание. В таком случае обременение в виде ЗСО будет распространяться только на выделенный земельный участок.

Подведем итоги. Несмотря на то, что не всегда соблюдается публичный порядок установления ЗСО, бремя несения негативных последствий от ее установления возлагается на собственника земельного участка. Однако в случае установления ЗСО у собственника земельного участка есть 4 возможности компенсировать или, по крайней мере, минимизировать причиненные убытки: требовать соразмерного уменьшения цены по договору купли-продажиземельного участка, требовать выкупа земельного участка по рыночной цене, потребовать возмещения убытков, причиненных установлением ЗСО, с публичного субъекта, и осуществить межевание земельного участка.





Оставьте свой отзыв о работе с Zharov Group