С землей под арендаторами разбирался Верховный Суд
15 НОЯБРЯ / 2019

Предприятие привлечено к ответственности за сдачу в аренду помещений в здании, находящемся на земельном участке иного назначения. Такой подход может обернуться экономическим крахом для тех, кто зарабатывает на аренде.

Отныне, если арендный бизнес расположен на земельном участве иной категории, не предназначенной для ведения предпринимательской деятельности, то это обернется не только административным штрафом, а также взысканием убытков (упущенной выгоды) от незаконного использования такого участка.

Частью 1 статьи 8.8 КоАП РФ установлена административная ответственность за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи.

Верховный суд по делу № 308-ЭС19-10562 от 21.10.2019 подробно проанализировал такой случай, и похоже, что он станет теперь стандартом при разрешении аналогичных споров.

Постановлением административного органа предприятие привлечено к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 8.8 КоАП РФ, с назначением наказания в виде административного штрафа в размере 100 000 рублей.

Основанием для привлечения предприятия к административной ответственности послужило то обстоятельство, что на принадлежащем предприятию на праве постоянного бессрочного пользования земельном участке с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного использования расположено здание, эксплуатируемое предприятием для осуществления коммерческой деятельности (передача в аренду части помещений в здании под объекты торговли и предприятий сферы обслуживания населения), что не соответствует виду разрешенного использования земельного участка и нарушает требования статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпункты 5 и 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса относят к принципам, на которых основан данный Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, следующие принципы: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются Федеральными законами и требованиями специальных Федеральных законов.

Согласно статье 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Таким образом, по мнению ВС РФ, передача в аренду части помещений в здании касается не только вопроса об использовании такого объекта недвижимости, но и земельного участка, на котором этот объект недвижимости расположен.

Нормы земельного законодательства обязывают использовать по целевому назначению весь земельный участок. При этом отсутствуют исключения в виде возможности использования части земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с разрешенным использованием).

Передача в аренду части помещений в здании под объекты торговли и предприятий сферы обслуживания населения повлекла за собой изменение функционального назначения здания, поскольку эти помещения предназначены для использования в сельскохозяйственной деятельности, а не для сдачи их в аренду в целях осуществления иной деятельности.

Соответственно, использование здания в целях осуществления иной деятельности привело к использованию земельного участка, на котором расположено здание, не в соответствии с видом разрешенного использования этого участка.

При этом разные виды разрешенного использования земельного участка влияют и на плату, установленную в отношении земельного участка, в частности, на кадастровую стоимость и ставку земельного налога.

Подобная ситуация может обернуться не только штрафом, а также административной преюдицией, в целях доначисления налогов, изменения кадастровой стоимости земельного участка, убытков, причиненных такими действиями собственнику земли.

В первую очередь от такой позиции могут пострадать государственные и около государственные предприятия, на балансе которых имеется масса недвижимости, которую они вынужденно сдают в аренду, чтобы хоть как-то держаться на плаву.

Ссылка на статью на zakon.ru