+7 (495) 196-82-05
office@zharov.eco
03.08.2026
Конфликт частных и публичных интересов при использовании земельных
участков в границах природного парка
Природные парки являются особо охраняемыми природными территориями (далее — ООПТ) регионального значения, в границах которых выделяются зоны, имеющие экологическое, культурное или рекреационное назначение, и соответственно этому устанавливаются запреты и ограничения экономической и иной деятельности (п. 1 ст. 18 Федерального закона от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об ООПТ» (далее — Закон об ООПТ)). При этом в границах природных парков также могут находиться земельные участки иных собственников и пользователей (п. 3 ст. 20 указанного закона). Наличие на территории природных парков земельных участков, находящихся в частной собственности, создает конфликт частных и публичных интересов и налагает на землепользователей существенные ограничения.
Правовой режим земель ООПТ регламентируется Земельным кодексом РФ (далее — ЗК РФ) и Закона об ООПТ. В соответствии с ч. 2 ст. 95 ЗК РФ, земли ООПТ относятся к объектам общенационального достояния. Согласно п. 1 ч. 5 ст. 27 ЗК РФ и статье 18 Закона об ООПТ, земельные участки в пределах ООПТ, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограничены в обороте, если иное не установлено законом. На землях природных парков запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов, а изменение целевого назначения земельных участков для нужд, противоречащих их целевому назначению, не допускается (часть 3 статьи 95 ЗК РФ).
1.Судебная практика.
Рассмотрим, как общие положения законодательства находят конкретное проявление в судебной практике на примере трех споров, связанных с земельными участками, расположенными в границах природного парка «Волго-Ахтубинская пойма» (Волгоградская область), рассмотренных Четвертым кассационным судом общей юрисдикции в текущем году.
1.1 Дело об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения
В 2009 году администрация Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области предоставила гражданину Г. в собственность за плату земельный участок площадью 2470 кв. м для ведения личного подсобного хозяйства. В 2022 году участок приобретён Б. по договору купли-продажи. В ходе проверки, проведённой прокуратурой в 2025 году, установлено, что земельный участок полностью располагается в границах природного парка «Волго-Ахтубинская пойма», в связи с чем администрация муниципального района не обладала полномочиями по его распоряжению. Прокурор обратился в суд с иском об истребовании участка из незаконного владения Б.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, сославшись на добросовестность приобретателя и пропуск срока исковой давности. Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда отменила решение суда первой инстанции и приняла новое решение об удовлетворении исковых требований. Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции оставил апелляционное определение без изменения.
Кассационная инстанция обосновала свою позицию следующим образом. Поскольку земельный участок находился в границах ООПТ регионального значения, он принадлежал Волгоградской области как субъекту Российской Федерации. Орган местного самоуправления не имел права распоряжаться данным имуществом, следовательно, участок выбыл из владения собственника помимо его воли. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 35 совместного постановления Пленума Верховного Суда Р Ф и Пленума Высшего Арбитражного Суда Р Ф от 29 апреля 2010 г. № 10/22, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество из незаконного владения приобретателя. Добросовестность приобретателя в таких случаях не является обстоятельством, препятствующим виндикации, поскольку само возникновение права частной собственности на участок, ограниченный в обороте и находящийся в публичной собственности, невозможно независимо от способа приобретения.
Относительно исковой давности суд апелляционной инстанции установил, что комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, представляющий интересы субъекта Российской Федерации, узнал о нарушении прав только 23 июня 2025 года в ходе прокурорской проверки. Кассационный суд поддержал данную позицию, сославшись на постановление Конституционного Суда Р Ф от 28 января 2025 г. № 3-П, согласно которому момент нарушения права публично-правового образования не может рассматриваться как начало течения срока исковой давности, а течение срока связано с моментом выявления нарушения уполномоченными органами. Таким образом, приобретение земельного участка в границах природного парка не порождает защищённого права собственности, если первоначальное предоставление осуществлено неуполномоченным лицом. Добросовестность последующих приобретателей не устраняет порока титула отчуждателя.
(Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 09 июля 2026 г. по делу N 8Г-12 846/2026[88−15 000/2026])
1.2.Дело об оспаривании изменения вида разрешённого использования земельного участка
Земельный участок площадью 222 600 кв. м с видом разрешённого использования «для сельскохозяйственного производства» был предоставлен в аренду. В 2011 году сельская Дума Куйбышевского сельского поселения и глава поселения приняли решения об изменении вида разрешённого использования на «для садоводства, огородничества, дачного хозяйства и дачного строительства». Впоследствии участок разделён на 12 земельных участков, которые реализованы физическим и юридическим лицам, на части из них возведены объекты капитального строительства. Прокурор обратился в суд с требованием признать незаконными решения об изменении вида разрешённого использования, указав, что весь земельный массив находится в границах природного парка «Волго-Ахтубинская пойма», а изменение вида использования нарушает запреты, установленные законодательством об особо охраняемых природных территориях.
Суд первой инстанции в иске отказал. Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда, рассмотрев дело по правилам производства в суде первой инстанции, отменила решение районного суда и удовлетворила исковые требования. Кассационный суд оставил апелляционное определение без изменения.
Суд апелляционной инстанции установил, что на момент принятия оспариваемых решений земельный участок находился в границах природного парка, за пределами населённых пунктов, и относился к зоне агроландшафтов. Изменение вида разрешённого использования с сельскохозяйственного на дачное строительство противоречит статье 95 ЗК РФ и статье 2 Закона об ООПТ. Отсутствие генерального плана и правил землепользования и застройки на тот период не предоставляло органам местного самоуправления права произвольно изменять вид использования земельного участка, находящегося на ООПТ. Суд также отметил, что включение участка в границы населённого пункта (впоследствии отменённое) не отменяет ограничений, вытекающих из статуса Закона об ООПТ. Категория земель и вид разрешённого использования должны соответствовать требованиям законодательства об Закона об ООПТ.
Применительно к исковой давности суд апелляционной инстанции указал, что заявленные прокурором требования направлены на защиту неимущественных прав неопределённого круга лиц — сохранение природного разнообразия, генофонда животного и растительного мира, поддержание экологического баланса. На такие требования исковая давность не распространяется в силу абзаца 2 статьи 208 Гражданского кодекса РФ.
(Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 04 июня 2026 г. по делу N 8Г-11 326/2026[88−14 260/2026])
1.3.Дело о признании объекта самовольной постройкой и о предоставлении земельного участка в собственность
В 2011 году гражданин А. получил в аренду земельный участок площадью 2005 кв. м, расположенный в р.п. Средняя Ахтуба, для ведения личного подсобного хозяйства. В 2013 году права аренды переданы А., который получил разрешение на строительство жилого дома, выданное администрацией Среднеахтубинского муниципального района, и в 2018 году возвёл жилой дом площадью 141,5 кв. м. Право собственности на дом зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости в 2024 году. В 2024 году комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области отказал А. в предоставлении земельного участка в собственность, а затем обратился в суд с иском о признании жилого дома самовольной постройкой и его сносе. Одновременно А. предъявил иск о признании права на получение участка в собственность за плату без проведения торгов.
Решением суда первой инстанции первоначальные исковые требования А. удовлетворены, в удовлетворении встречного иска комитета отказано. Апелляционное определение оставило решение без изменения, кассационный суд согласился с выводами нижестоящих судов.
Суды исходили из того, что разрешённое использование земельного участка «для ведения личного подсобного хозяйства» применительно к приусадебному земельному участку, расположенному в границах населённого пункта, допускает возведение жилого дома в силу пункта 2 статьи 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве». Пункт 4.1 договора аренды прямо предусматривал право арендатора возводить на участке здания и сооружения с согласия арендодателя, и такое согласие было оформлено в виде разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом в установленном порядке. Нахождение участка в границах природного парка не являлось безусловным запретом на строительство, поскольку участок имел категорию земель населённых пунктов и был расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами. Установленные в постановлении о предоставлении участка ограничения, связанные с буферной зоной природного парка, касались запрета на деятельность, оказывающую вредное воздействие на особо охраняемую территорию, но не содержали прямого запрета на строительство объектов капитального строительства при условии соблюдения всех разрешительных процедур. Кроме того, право собственности на жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке и не оспорено.
В отличие от двух предыдущих дел, здесь судебная защита была предоставлена частному лицу. Ключевыми обстоятельствами, повлиявшими на исход дела, явились: целевое назначение участка (приусадебный участок для личного подсобного хозяйства), наличие прямого согласия арендодателя на строительство, выданное разрешение на строительство и государственная регистрация права собственности на объект. Вопрос о нахождении участка в границах природного парка не имел определяющего значения, поскольку строительство на приусадебном участке в пределах населённого пункта не противоречило законодательству об ООПТ, при условии, что оно осуществлено в соответствии с разрешённым использованием и с соблюдением всех необходимых разрешительных процедур.
2. Соотношение частных и публичных интересов в практике судов
Три рассмотренных дела иллюстрируют различные подходы судов к разрешению коллизии между правом частной собственности и публичным интересом сохранения ООПТ.
В первом деле суд отдал приоритет публичному интересу, истребовав участок у добросовестного приобретателя, поскольку первоначальное предоставление осуществлено неуполномоченным лицом, а значит, право частной собственности не могло возникнуть независимо от последующих переходов прав.
Во втором деле суд также защитил публичный интерес, признав незаконным изменение вида разрешённого использования и восстановив исходный правовой режим земельного участка, подчеркнув, что статус ООПТ не может быть изменён решениями органов местного самоуправления.
В третьем деле суд защитил частный интерес, отказав в признании построенного объекта самовольной постройкой, поскольку строительство велось в соответствии с разрешённым использованием участка, на основании согласия арендодателя и при наличии выданного разрешения.
3. Практические рекомендации для участников земельных отношений на территории природных парков
Анализ приведённой судебной практики позволяет сформулировать конкретные правовые ориентиры для двух категорий субъектов: лиц, планирующих приобретение земельного участка в границах природного парка, и лиц, уже являющихся владельцами таких участков. Соблюдение данных рекомендаций направлено на минимизацию рисков возникновения судебных споров и обеспечение соответствия законного использования земельных участков требованиям природоохранного законодательства, что в конечном счёте способствует достижению целей устойчивого развития.
3.1 Рекомендации для лиц, планирующих приобрести земельный участок на территории природного парка
✔ До заключения договора купли-продажи либо иной сделки по отчуждению земельного участка необходимо получить актуальную выписку из ЕГРН, содержащую сведения о категории земель, виде разрешённого использования, наличии обременений и ограничений, а также о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, расположенные на данном участке.
✔ Следует проверить, не входит ли земельный участок в границы ООПТ (природного парка, заказника, памятника природы) на основании официальных картографических материалов и сведений, размещённых на Публичной кадастровой карте, а также запросить информацию в уполномоченном органе субъекта Российской Федерации.
✔ При обнаружении факта нахождения участка в границах природного парка необходимо проанализировать основания возникновения права у предыдущего собственника. Особое внимание следует уделить акту предоставления участка: правомерность его принятия органом, обладавшим соответствующими полномочиями на момент предоставления.
✔ Необходимо выяснить, имело ли место изменение категории земель или вида разрешённого использования в прошлом, и если да — то на основании каких решений и с соблюдением ли установленной процедуры (наличие генерального плана, правил землепользования и застройки, согласований с уполномоченными органами). Изменение вида использования на территории природного парка, произведённое в отсутствие законных оснований, может быть оспорено в судебном порядке с восстановлением исходного правового режима.
✔ Перед совершением сделки целесообразно обратиться за консультацией к юристу, специализирующемуся на земельном и экологическом праве, для проведения правовой экспертизы титула и оценки рисков признания права собственности отсутствующим или истребования участка из владения.
✔ В договоре купли-продажи рекомендуется предусмотреть условия об ответственности продавца за возможные притязания третьих лиц и за недостоверность представленных сведений о правовом статусе земельного участка, включая его нахождение в границах ООПТ.
3.2. Рекомендации для владельцев земельных участков, уже находящихся в границах природного парка
✔ Владельцам участков необходимо критически оценить законность возникновения их права собственности (аренды, иного права). В случае если участок был предоставлен органом местного самоуправления после создания природного парка без согласования с органом, уполномоченным распоряжаться землями ООПТ, существует высокая вероятность признания такого предоставления недействительным, а права собственности — отсутствующим с возможностью последующей виндикации.
✔ До начала любого строительства или реконструкции объектов капитального строительства на участке следует удостовериться в том, что вид разрешённого использования допускает такое строительство, а также что на участке отсутствуют зоны с особыми условиями использования (буферные зоны, водоохранные зоны и т. п.), которые могут содержать дополнительные запреты.
✔ При наличии построенных объектов, не имеющих разрешения на строительство или ввода в эксплуатацию, следует рассмотреть возможность легализации таких объектов в судебном порядке (признание права собственности на самовольную постройку) только при условии, что участок имеет соответствующую категорию и вид разрешённого использования, а постройка не нарушает градостроительные и экологические нормы. Однако следует учитывать, что судебная практика по таким делам складывается неоднозначно, и успех легализации зависит от совокупности обстоятельств.
✔ В случае предъявления со стороны публичного собственника или прокурора иска об истребовании участка или о сносе объекта владельцу не следует рассчитывать исключительно на пропуск истцом срока исковой давности. Как показано в рассмотренных делах, суды исчисляют срок давности по публичным искам с момента, когда уполномоченный орган узнал о нарушении, а не с момента совершения сделки.
✔ Владельцам рекомендуется своевременно взаимодействовать с органами государственной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющими управление природным парком, по вопросам согласования хозяйственной деятельности, получения экологических разрешений и участия в разработке планов управления парком. Такой подход позволяет снизить риск внезапных претензий и найти компромиссные решения.
✔ В случае возникновения судебного спора владельцу необходимо активно представлять доказательства, подтверждающие законность приобретения участка, соблюдение разрешительных процедур при строительстве и отсутствие нарушений режима природного парка. Однако следует осознавать, что даже при наличии таких доказательств суд может отказать в защите, если будет установлено, что участок изначально не подлежал приватизации или был предоставлен с нарушением закона.
Источник - Закон.ру
Правовой режим земель ООПТ регламентируется Земельным кодексом РФ (далее — ЗК РФ) и Закона об ООПТ. В соответствии с ч. 2 ст. 95 ЗК РФ, земли ООПТ относятся к объектам общенационального достояния. Согласно п. 1 ч. 5 ст. 27 ЗК РФ и статье 18 Закона об ООПТ, земельные участки в пределах ООПТ, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограничены в обороте, если иное не установлено законом. На землях природных парков запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов, а изменение целевого назначения земельных участков для нужд, противоречащих их целевому назначению, не допускается (часть 3 статьи 95 ЗК РФ).
1.Судебная практика.
Рассмотрим, как общие положения законодательства находят конкретное проявление в судебной практике на примере трех споров, связанных с земельными участками, расположенными в границах природного парка «Волго-Ахтубинская пойма» (Волгоградская область), рассмотренных Четвертым кассационным судом общей юрисдикции в текущем году.
1.1 Дело об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения
В 2009 году администрация Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области предоставила гражданину Г. в собственность за плату земельный участок площадью 2470 кв. м для ведения личного подсобного хозяйства. В 2022 году участок приобретён Б. по договору купли-продажи. В ходе проверки, проведённой прокуратурой в 2025 году, установлено, что земельный участок полностью располагается в границах природного парка «Волго-Ахтубинская пойма», в связи с чем администрация муниципального района не обладала полномочиями по его распоряжению. Прокурор обратился в суд с иском об истребовании участка из незаконного владения Б.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, сославшись на добросовестность приобретателя и пропуск срока исковой давности. Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда отменила решение суда первой инстанции и приняла новое решение об удовлетворении исковых требований. Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции оставил апелляционное определение без изменения.
Кассационная инстанция обосновала свою позицию следующим образом. Поскольку земельный участок находился в границах ООПТ регионального значения, он принадлежал Волгоградской области как субъекту Российской Федерации. Орган местного самоуправления не имел права распоряжаться данным имуществом, следовательно, участок выбыл из владения собственника помимо его воли. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 35 совместного постановления Пленума Верховного Суда Р Ф и Пленума Высшего Арбитражного Суда Р Ф от 29 апреля 2010 г. № 10/22, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество из незаконного владения приобретателя. Добросовестность приобретателя в таких случаях не является обстоятельством, препятствующим виндикации, поскольку само возникновение права частной собственности на участок, ограниченный в обороте и находящийся в публичной собственности, невозможно независимо от способа приобретения.
Относительно исковой давности суд апелляционной инстанции установил, что комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, представляющий интересы субъекта Российской Федерации, узнал о нарушении прав только 23 июня 2025 года в ходе прокурорской проверки. Кассационный суд поддержал данную позицию, сославшись на постановление Конституционного Суда Р Ф от 28 января 2025 г. № 3-П, согласно которому момент нарушения права публично-правового образования не может рассматриваться как начало течения срока исковой давности, а течение срока связано с моментом выявления нарушения уполномоченными органами. Таким образом, приобретение земельного участка в границах природного парка не порождает защищённого права собственности, если первоначальное предоставление осуществлено неуполномоченным лицом. Добросовестность последующих приобретателей не устраняет порока титула отчуждателя.
(Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 09 июля 2026 г. по делу N 8Г-12 846/2026[88−15 000/2026])
1.2.Дело об оспаривании изменения вида разрешённого использования земельного участка
Земельный участок площадью 222 600 кв. м с видом разрешённого использования «для сельскохозяйственного производства» был предоставлен в аренду. В 2011 году сельская Дума Куйбышевского сельского поселения и глава поселения приняли решения об изменении вида разрешённого использования на «для садоводства, огородничества, дачного хозяйства и дачного строительства». Впоследствии участок разделён на 12 земельных участков, которые реализованы физическим и юридическим лицам, на части из них возведены объекты капитального строительства. Прокурор обратился в суд с требованием признать незаконными решения об изменении вида разрешённого использования, указав, что весь земельный массив находится в границах природного парка «Волго-Ахтубинская пойма», а изменение вида использования нарушает запреты, установленные законодательством об особо охраняемых природных территориях.
Суд первой инстанции в иске отказал. Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда, рассмотрев дело по правилам производства в суде первой инстанции, отменила решение районного суда и удовлетворила исковые требования. Кассационный суд оставил апелляционное определение без изменения.
Суд апелляционной инстанции установил, что на момент принятия оспариваемых решений земельный участок находился в границах природного парка, за пределами населённых пунктов, и относился к зоне агроландшафтов. Изменение вида разрешённого использования с сельскохозяйственного на дачное строительство противоречит статье 95 ЗК РФ и статье 2 Закона об ООПТ. Отсутствие генерального плана и правил землепользования и застройки на тот период не предоставляло органам местного самоуправления права произвольно изменять вид использования земельного участка, находящегося на ООПТ. Суд также отметил, что включение участка в границы населённого пункта (впоследствии отменённое) не отменяет ограничений, вытекающих из статуса Закона об ООПТ. Категория земель и вид разрешённого использования должны соответствовать требованиям законодательства об Закона об ООПТ.
Применительно к исковой давности суд апелляционной инстанции указал, что заявленные прокурором требования направлены на защиту неимущественных прав неопределённого круга лиц — сохранение природного разнообразия, генофонда животного и растительного мира, поддержание экологического баланса. На такие требования исковая давность не распространяется в силу абзаца 2 статьи 208 Гражданского кодекса РФ.
(Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 04 июня 2026 г. по делу N 8Г-11 326/2026[88−14 260/2026])
1.3.Дело о признании объекта самовольной постройкой и о предоставлении земельного участка в собственность
В 2011 году гражданин А. получил в аренду земельный участок площадью 2005 кв. м, расположенный в р.п. Средняя Ахтуба, для ведения личного подсобного хозяйства. В 2013 году права аренды переданы А., который получил разрешение на строительство жилого дома, выданное администрацией Среднеахтубинского муниципального района, и в 2018 году возвёл жилой дом площадью 141,5 кв. м. Право собственности на дом зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости в 2024 году. В 2024 году комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области отказал А. в предоставлении земельного участка в собственность, а затем обратился в суд с иском о признании жилого дома самовольной постройкой и его сносе. Одновременно А. предъявил иск о признании права на получение участка в собственность за плату без проведения торгов.
Решением суда первой инстанции первоначальные исковые требования А. удовлетворены, в удовлетворении встречного иска комитета отказано. Апелляционное определение оставило решение без изменения, кассационный суд согласился с выводами нижестоящих судов.
Суды исходили из того, что разрешённое использование земельного участка «для ведения личного подсобного хозяйства» применительно к приусадебному земельному участку, расположенному в границах населённого пункта, допускает возведение жилого дома в силу пункта 2 статьи 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве». Пункт 4.1 договора аренды прямо предусматривал право арендатора возводить на участке здания и сооружения с согласия арендодателя, и такое согласие было оформлено в виде разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом в установленном порядке. Нахождение участка в границах природного парка не являлось безусловным запретом на строительство, поскольку участок имел категорию земель населённых пунктов и был расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами. Установленные в постановлении о предоставлении участка ограничения, связанные с буферной зоной природного парка, касались запрета на деятельность, оказывающую вредное воздействие на особо охраняемую территорию, но не содержали прямого запрета на строительство объектов капитального строительства при условии соблюдения всех разрешительных процедур. Кроме того, право собственности на жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке и не оспорено.
В отличие от двух предыдущих дел, здесь судебная защита была предоставлена частному лицу. Ключевыми обстоятельствами, повлиявшими на исход дела, явились: целевое назначение участка (приусадебный участок для личного подсобного хозяйства), наличие прямого согласия арендодателя на строительство, выданное разрешение на строительство и государственная регистрация права собственности на объект. Вопрос о нахождении участка в границах природного парка не имел определяющего значения, поскольку строительство на приусадебном участке в пределах населённого пункта не противоречило законодательству об ООПТ, при условии, что оно осуществлено в соответствии с разрешённым использованием и с соблюдением всех необходимых разрешительных процедур.
2. Соотношение частных и публичных интересов в практике судов
Три рассмотренных дела иллюстрируют различные подходы судов к разрешению коллизии между правом частной собственности и публичным интересом сохранения ООПТ.
В первом деле суд отдал приоритет публичному интересу, истребовав участок у добросовестного приобретателя, поскольку первоначальное предоставление осуществлено неуполномоченным лицом, а значит, право частной собственности не могло возникнуть независимо от последующих переходов прав.
Во втором деле суд также защитил публичный интерес, признав незаконным изменение вида разрешённого использования и восстановив исходный правовой режим земельного участка, подчеркнув, что статус ООПТ не может быть изменён решениями органов местного самоуправления.
В третьем деле суд защитил частный интерес, отказав в признании построенного объекта самовольной постройкой, поскольку строительство велось в соответствии с разрешённым использованием участка, на основании согласия арендодателя и при наличии выданного разрешения.
3. Практические рекомендации для участников земельных отношений на территории природных парков
Анализ приведённой судебной практики позволяет сформулировать конкретные правовые ориентиры для двух категорий субъектов: лиц, планирующих приобретение земельного участка в границах природного парка, и лиц, уже являющихся владельцами таких участков. Соблюдение данных рекомендаций направлено на минимизацию рисков возникновения судебных споров и обеспечение соответствия законного использования земельных участков требованиям природоохранного законодательства, что в конечном счёте способствует достижению целей устойчивого развития.
3.1 Рекомендации для лиц, планирующих приобрести земельный участок на территории природного парка
✔ До заключения договора купли-продажи либо иной сделки по отчуждению земельного участка необходимо получить актуальную выписку из ЕГРН, содержащую сведения о категории земель, виде разрешённого использования, наличии обременений и ограничений, а также о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, расположенные на данном участке.
✔ Следует проверить, не входит ли земельный участок в границы ООПТ (природного парка, заказника, памятника природы) на основании официальных картографических материалов и сведений, размещённых на Публичной кадастровой карте, а также запросить информацию в уполномоченном органе субъекта Российской Федерации.
✔ При обнаружении факта нахождения участка в границах природного парка необходимо проанализировать основания возникновения права у предыдущего собственника. Особое внимание следует уделить акту предоставления участка: правомерность его принятия органом, обладавшим соответствующими полномочиями на момент предоставления.
✔ Необходимо выяснить, имело ли место изменение категории земель или вида разрешённого использования в прошлом, и если да — то на основании каких решений и с соблюдением ли установленной процедуры (наличие генерального плана, правил землепользования и застройки, согласований с уполномоченными органами). Изменение вида использования на территории природного парка, произведённое в отсутствие законных оснований, может быть оспорено в судебном порядке с восстановлением исходного правового режима.
✔ Перед совершением сделки целесообразно обратиться за консультацией к юристу, специализирующемуся на земельном и экологическом праве, для проведения правовой экспертизы титула и оценки рисков признания права собственности отсутствующим или истребования участка из владения.
✔ В договоре купли-продажи рекомендуется предусмотреть условия об ответственности продавца за возможные притязания третьих лиц и за недостоверность представленных сведений о правовом статусе земельного участка, включая его нахождение в границах ООПТ.
3.2. Рекомендации для владельцев земельных участков, уже находящихся в границах природного парка
✔ Владельцам участков необходимо критически оценить законность возникновения их права собственности (аренды, иного права). В случае если участок был предоставлен органом местного самоуправления после создания природного парка без согласования с органом, уполномоченным распоряжаться землями ООПТ, существует высокая вероятность признания такого предоставления недействительным, а права собственности — отсутствующим с возможностью последующей виндикации.
✔ До начала любого строительства или реконструкции объектов капитального строительства на участке следует удостовериться в том, что вид разрешённого использования допускает такое строительство, а также что на участке отсутствуют зоны с особыми условиями использования (буферные зоны, водоохранные зоны и т. п.), которые могут содержать дополнительные запреты.
✔ При наличии построенных объектов, не имеющих разрешения на строительство или ввода в эксплуатацию, следует рассмотреть возможность легализации таких объектов в судебном порядке (признание права собственности на самовольную постройку) только при условии, что участок имеет соответствующую категорию и вид разрешённого использования, а постройка не нарушает градостроительные и экологические нормы. Однако следует учитывать, что судебная практика по таким делам складывается неоднозначно, и успех легализации зависит от совокупности обстоятельств.
✔ В случае предъявления со стороны публичного собственника или прокурора иска об истребовании участка или о сносе объекта владельцу не следует рассчитывать исключительно на пропуск истцом срока исковой давности. Как показано в рассмотренных делах, суды исчисляют срок давности по публичным искам с момента, когда уполномоченный орган узнал о нарушении, а не с момента совершения сделки.
✔ Владельцам рекомендуется своевременно взаимодействовать с органами государственной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющими управление природным парком, по вопросам согласования хозяйственной деятельности, получения экологических разрешений и участия в разработке планов управления парком. Такой подход позволяет снизить риск внезапных претензий и найти компромиссные решения.
✔ В случае возникновения судебного спора владельцу необходимо активно представлять доказательства, подтверждающие законность приобретения участка, соблюдение разрешительных процедур при строительстве и отсутствие нарушений режима природного парка. Однако следует осознавать, что даже при наличии таких доказательств суд может отказать в защите, если будет установлено, что участок изначально не подлежал приватизации или был предоставлен с нарушением закона.
Источник - Закон.ру