+7 (495) 196-82-05
office@zharov.eco
08.06.2026
Правовой режим земельных участков: анализ тенденций возникающих споров
В статье представлен анализ основных судебный подходов, позволяющих выявить ключевые тенденции и спорные вопросы в сфере земельных отношений. Мы узнаем позволяет ли судебная практика конкретизировать ключевые аспекты правового режима земельных участков.
Основными источниками для анализа выступают:
Постановления Конституционного Суда РФ (КС РФ), задающие конституционные рамки для толкования норм.
Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Обзоры судебной практики, утвержденные Президиумом ВС РФ, которые содержат официальные разъяснения, обязательные для судов.
Определения и постановления Судебной коллегии по экономическим спорам и Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ по конкретным делам, которые формируют прецедентные подходы.
Практика арбитражных судов округов и судов общей юрисдикции субъектов РФ, отражающая региональные особенности и проблемы применения.
Ключевые тенденции в разрешении основных категорий споров
Тенденция 1: усиление защиты добросовестного приобретателя и стабильности гражданского оборота. Суды удовлетворяют требования лиц, которые приобрели земельный участок возмездно, не знали и не должны были знать о нарушениях, допущенных предыдущими правообладателями.
Так, если земельный участок был приобретен лицом, право которого зарегистрировано в ЕГРН, то он не может быть истребован даже у собственника, если последний утратил владение не по своей воле, но приобретатель получил участок возмездно и проверил данные, содержащиеся ЕГРН (см. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 15 апреля 2025 г. № 26-КГ24-8-К5).
Защита от оспаривания кадастровых границ. Сложилась практика, согласно которой требование об устранении нарушения права в виде наложения границ может быть удовлетворено только при доказанности фактического нарушения владения. Сам по себе факт пересечения границ в кадастре не является достаточным основанием для удовлетворения иска, если это не мешает реальному использованию участка (см. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22 апреля 2026 г. по делу №А50-4453/2024). Это снижает волну споров, основанных на технических кадастровых ошибках.
Тенденция 2: расширительное толкование публичных интересов при изъятии земельных участков и установлении обременений. Суды все чаще встают на сторону публичных интересов при их столкновении с частным интересом. При этом в судебных решениях делается акцент на приоритет градостроительного регламента: ВС РФ последовательно подтверждает в своих обзорах, что собственник обязан использовать земельный участок строго по виду разрешенного использования, установленному ПЗЗ. В случае нарушений арендодатель имеет право требовать прекращения права аренды публичного участка. Тем самым законодатель учел необходимость защиты общественных интересов (см. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 305-ЭС24-21425 от 04.02.2025 по делу № А41-65181/2023).
Приоритет публичных сервитутов: судебная практика идет по пути признания публичного сервитута приоритетным инструментом (например, для прохода, прокладки коммуникаций) даже если это существенно ограничивает использование участка. Ключевым становится не согласие собственника, а соблюдение установленной процедуры и доказанность общественной необходимости (см. Постановление арбитражного суда кассационной инстанции от 23.04.2025 по делу №А55-26520/2023). При этом суды требуют от органа власти, устанавливающего сервитут, доказать отсутствие альтернативных вариантов для реализации публичной цели (см. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.12.2025 по делу № Ф03-3664/2025; Постановление Семнадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 06.06.2025 по делу № А50-28896/2024).
Изъятие для государственных нужд: практика показывает, что суды широко трактуют «государственные нужды», включая не только федеральные объекты, но и региональные инфраструктурные проекты, комплексное развитие территорий. При этом изъятие может осуществляться в исключительных случаях (см. решение Никулинского районного суда г. Москвы № 02-6881/2025 02-6881/2025~М-3629/2025 2-6881/2025 М-3629/2025 от 9 ноября 2025 г. по делу № 02-6881/2025).
Тенденция 3: приоритет защиты интересов собственника неиспользуемого земельного участка. Судебная практика выработала четкие, часто формальные критерии. Признаки неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков закреплены в Постановлении Правительства РФ от 31 мая 2025 г. № 826. К ним относятся, к примеру, захламление более 50% площади участка, отсутствие построек в течение пяти и более лет на участке под строительство.
Бремя доказывания лежит на органе государственной власти: он должен представить неопровержимые доказательства неиспользования участка по назначению в течение трех лет (спутниковые снимки, акты, экспертизы). Недостаточность доказательств ведет к отказу в изъятии. Соответственно решение об изъятии также принимается уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления (см. Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 17 сентября 2025 г. по делу № 33-7716/2025).
Тенденция 4: создание прецедентов по новым и сложным вопросам цифровизации и учета. Споры о «технических» ошибках в ЕГРН: суды вырабатывают подходы к исправлению реестровых ошибок, которые привели к наложению границ или неправомерным отказам в регистрации. Для установления соответствия фактического положения земельных участков сведениям, содержащимся в документах, определявших местоположение границ этих земельных участков при их образовании назначается дополнительная судебная землеустроительная экспертиза (см. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16 сентября 2025 г. № 18-КГ25-315-К4).
Признание электронных документов: практика подтверждает юридическую силу электронных кадастровых выписок, документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, что легитимирует дистанционный оборот.
Проблемные зоны и противоречия в судебной практике
Несмотря на общие тенденции, остаются зоны неопределенности и противоречий.
Квалификация самовольной постройки на земельном участке с нарушением вида разрешенного использования. Как указал Пленум Верховного суда РФ в своем постановлении от 12 декабря 2023 г. № 44 возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки. Если же у лица имеются права на земельный участок, а постройка возведена с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, то снос объекта будет считаться крайней мерой (см. Обзор судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ от 16.11.2022).
Определение размера возмещения при изъятии для государственных или муниципальных нужд. Остается дискуссионным вопрос об учете упущенной выгоды и инвестиционной составляющей. Если не обосновано наличие оснований для взысканий упущенной выгоды, то суд не удовлетворит соответствующие требования (см. Постановление Седьмого Арбитражного Апелляционного суда от 09.02.2026 по делу № А27-6217/2023). Большая часть решений все же содержит вывод о взыскании упущенной выгоды, при этом при определении ее размера следует учитывать тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии (см. постановление арбитражного суда кассационной инстанции от 26.12.2023 по делу № А57-4210/2022).
По-разному трактуется применение сроков исковой давности по земельным искам. Так, срок исковой давности для публично-правового образования при истребовании земельного участка из чужого незаконного владения надлежит исчислять не со времени обнаружения нарушения, а с того момента, когда соответствующее публично-правовое образование узнало или должно было узнать о нарушении права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (см. Определение Верховного суда РФ от 18.02.2025 № 127-КГ24-20-К4). В ряде случае суды приходят к выводу, что исковая давность не распространяется на требования об освобождении самовольно занятого земельного участка или его части (см. Определение Первого кассационного суда № 88-23312/2023).
Основные выводы:
В судебной практике наблюдается поиск баланса между абсолютной защитой права собственности и необходимостью обеспечения публичных (градостроительных, экологических, социальных) интересов, с постепенным смещением в сторону последних.
Сформировалась устойчивая тенденция к защите стабильности оборота земельных участков через институт добросовестного приобретателя и формализацию требований к доказательствам.
Роль ВС РФ как унификатора является критически важной, однако сохраняются региональные противоречия в применении сложных норм, требующие дальнейшего обобщения и разъяснения.
Судебная практика активно заполняет законодательные пробелы (например, в вопросах цифровизации, исправления ошибок), но зачастую сама создает новые вопросы, требующие законодательного ответа.
Источник - Справочник эколога
Основными источниками для анализа выступают:
Постановления Конституционного Суда РФ (КС РФ), задающие конституционные рамки для толкования норм.
Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Обзоры судебной практики, утвержденные Президиумом ВС РФ, которые содержат официальные разъяснения, обязательные для судов.
Определения и постановления Судебной коллегии по экономическим спорам и Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ по конкретным делам, которые формируют прецедентные подходы.
Практика арбитражных судов округов и судов общей юрисдикции субъектов РФ, отражающая региональные особенности и проблемы применения.
Ключевые тенденции в разрешении основных категорий споров
Тенденция 1: усиление защиты добросовестного приобретателя и стабильности гражданского оборота. Суды удовлетворяют требования лиц, которые приобрели земельный участок возмездно, не знали и не должны были знать о нарушениях, допущенных предыдущими правообладателями.
Так, если земельный участок был приобретен лицом, право которого зарегистрировано в ЕГРН, то он не может быть истребован даже у собственника, если последний утратил владение не по своей воле, но приобретатель получил участок возмездно и проверил данные, содержащиеся ЕГРН (см. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 15 апреля 2025 г. № 26-КГ24-8-К5).
Защита от оспаривания кадастровых границ. Сложилась практика, согласно которой требование об устранении нарушения права в виде наложения границ может быть удовлетворено только при доказанности фактического нарушения владения. Сам по себе факт пересечения границ в кадастре не является достаточным основанием для удовлетворения иска, если это не мешает реальному использованию участка (см. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22 апреля 2026 г. по делу №А50-4453/2024). Это снижает волну споров, основанных на технических кадастровых ошибках.
Тенденция 2: расширительное толкование публичных интересов при изъятии земельных участков и установлении обременений. Суды все чаще встают на сторону публичных интересов при их столкновении с частным интересом. При этом в судебных решениях делается акцент на приоритет градостроительного регламента: ВС РФ последовательно подтверждает в своих обзорах, что собственник обязан использовать земельный участок строго по виду разрешенного использования, установленному ПЗЗ. В случае нарушений арендодатель имеет право требовать прекращения права аренды публичного участка. Тем самым законодатель учел необходимость защиты общественных интересов (см. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 305-ЭС24-21425 от 04.02.2025 по делу № А41-65181/2023).
Приоритет публичных сервитутов: судебная практика идет по пути признания публичного сервитута приоритетным инструментом (например, для прохода, прокладки коммуникаций) даже если это существенно ограничивает использование участка. Ключевым становится не согласие собственника, а соблюдение установленной процедуры и доказанность общественной необходимости (см. Постановление арбитражного суда кассационной инстанции от 23.04.2025 по делу №А55-26520/2023). При этом суды требуют от органа власти, устанавливающего сервитут, доказать отсутствие альтернативных вариантов для реализации публичной цели (см. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.12.2025 по делу № Ф03-3664/2025; Постановление Семнадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 06.06.2025 по делу № А50-28896/2024).
Изъятие для государственных нужд: практика показывает, что суды широко трактуют «государственные нужды», включая не только федеральные объекты, но и региональные инфраструктурные проекты, комплексное развитие территорий. При этом изъятие может осуществляться в исключительных случаях (см. решение Никулинского районного суда г. Москвы № 02-6881/2025 02-6881/2025~М-3629/2025 2-6881/2025 М-3629/2025 от 9 ноября 2025 г. по делу № 02-6881/2025).
Тенденция 3: приоритет защиты интересов собственника неиспользуемого земельного участка. Судебная практика выработала четкие, часто формальные критерии. Признаки неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков закреплены в Постановлении Правительства РФ от 31 мая 2025 г. № 826. К ним относятся, к примеру, захламление более 50% площади участка, отсутствие построек в течение пяти и более лет на участке под строительство.
Бремя доказывания лежит на органе государственной власти: он должен представить неопровержимые доказательства неиспользования участка по назначению в течение трех лет (спутниковые снимки, акты, экспертизы). Недостаточность доказательств ведет к отказу в изъятии. Соответственно решение об изъятии также принимается уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления (см. Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 17 сентября 2025 г. по делу № 33-7716/2025).
Тенденция 4: создание прецедентов по новым и сложным вопросам цифровизации и учета. Споры о «технических» ошибках в ЕГРН: суды вырабатывают подходы к исправлению реестровых ошибок, которые привели к наложению границ или неправомерным отказам в регистрации. Для установления соответствия фактического положения земельных участков сведениям, содержащимся в документах, определявших местоположение границ этих земельных участков при их образовании назначается дополнительная судебная землеустроительная экспертиза (см. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16 сентября 2025 г. № 18-КГ25-315-К4).
Признание электронных документов: практика подтверждает юридическую силу электронных кадастровых выписок, документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, что легитимирует дистанционный оборот.
Проблемные зоны и противоречия в судебной практике
Несмотря на общие тенденции, остаются зоны неопределенности и противоречий.
Квалификация самовольной постройки на земельном участке с нарушением вида разрешенного использования. Как указал Пленум Верховного суда РФ в своем постановлении от 12 декабря 2023 г. № 44 возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки. Если же у лица имеются права на земельный участок, а постройка возведена с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, то снос объекта будет считаться крайней мерой (см. Обзор судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ от 16.11.2022).
Определение размера возмещения при изъятии для государственных или муниципальных нужд. Остается дискуссионным вопрос об учете упущенной выгоды и инвестиционной составляющей. Если не обосновано наличие оснований для взысканий упущенной выгоды, то суд не удовлетворит соответствующие требования (см. Постановление Седьмого Арбитражного Апелляционного суда от 09.02.2026 по делу № А27-6217/2023). Большая часть решений все же содержит вывод о взыскании упущенной выгоды, при этом при определении ее размера следует учитывать тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии (см. постановление арбитражного суда кассационной инстанции от 26.12.2023 по делу № А57-4210/2022).
По-разному трактуется применение сроков исковой давности по земельным искам. Так, срок исковой давности для публично-правового образования при истребовании земельного участка из чужого незаконного владения надлежит исчислять не со времени обнаружения нарушения, а с того момента, когда соответствующее публично-правовое образование узнало или должно было узнать о нарушении права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (см. Определение Верховного суда РФ от 18.02.2025 № 127-КГ24-20-К4). В ряде случае суды приходят к выводу, что исковая давность не распространяется на требования об освобождении самовольно занятого земельного участка или его части (см. Определение Первого кассационного суда № 88-23312/2023).
Основные выводы:
В судебной практике наблюдается поиск баланса между абсолютной защитой права собственности и необходимостью обеспечения публичных (градостроительных, экологических, социальных) интересов, с постепенным смещением в сторону последних.
Сформировалась устойчивая тенденция к защите стабильности оборота земельных участков через институт добросовестного приобретателя и формализацию требований к доказательствам.
Роль ВС РФ как унификатора является критически важной, однако сохраняются региональные противоречия в применении сложных норм, требующие дальнейшего обобщения и разъяснения.
Судебная практика активно заполняет законодательные пробелы (например, в вопросах цифровизации, исправления ошибок), но зачастую сама создает новые вопросы, требующие законодательного ответа.
Источник - Справочник эколога